长租公寓接连“爆雷” 精细化与规范化成未来发展趋势

原标题:长租公寓接连“爆雷” 精细化与规范化成未来发展趋势 来源:中国产经新闻网

今年以来,多家长租公寓机构接连“爆雷”,资金链断裂、跑路等现象层出不穷,而近日,刚在美股上市不久的蛋壳公寓危机进一步升级,一时间舆论哗然,被推上风口浪尖。

11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”。随后,有媒体爆出蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包括租户、供应商、保洁等多方主体,甚至爆发了肢体冲突。由于蛋壳公寓无法支付房东租金,导致租户被驱赶,大批租户在寒冬中无处可归。

商业模式脆弱性加速

不仅如此,由蛋壳公寓引发的一系列问题还在进一步发酵,蛋壳公寓的困境也不单是蛋壳自身的遭遇,更暴露了整个长租公寓行业的隐患,及时完善相关监管规范迫在眉睫。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,长租公寓的商业模式本身就具有脆弱性,通过“高进低出”、“长租短付”的模式长租公寓隐藏着不可控的风险,以较高的租金从房东手中收取房源,再以较低的租金出租,并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期,这种模式的后果是一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂,则只能将矛盾转嫁给房东和租客。加之目前长租公寓引入“租金贷”的模式,为租客提供房租贷款的一般为非银行的金融机构,一旦租赁市场不景气或者新增租户减少的情况下,长租公寓机构将会面临资金问题。

另外,盲目追求规模也进一步加强了长租公寓的市场风险。部分机构为了提高市场占有率,存在盲目扩张等现象,而本身出租能力低、运营能力不足,尤其是资本市场发生重大变动时,可能出现出租率下降,导致现金流难以抵御市场风险。

此外,本次疫情成为了长租公寓“爆雷”的催化剂,陈霄告诉记者,长租公寓存在着投入成本高,租金回报率低,回报周期长的特点。突发的疫情导致长租公寓出租率显著下降,空置率上升,最终导致长租公寓现金流紧张。

百余家长租公寓企业已消失

据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

公开数据显示,全国目前已经注销或吊销(以工商登记为准)的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。

另据房东东数据,2019年53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

进入2020年后,长租公寓的发展再次受到挫折,仅上半年就有10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。

11月中旬,在蛋壳公寓爆发破产危机后,陆续出现租户被房东驱赶的现象,虽然蛋壳公寓已经发布消息辟谣破产传闻,但是在爆发资金危机,房东未收到机构支付租金款项的情况下,只能对租户通过断水断电、换锁等方式进行驱赶。大批蛋壳公寓租客在寒冬时节无家可归,造成的社会影响持续发酵。

对于此类现象,陈霄提示,租客不需要过于惊慌失措,要保持冷静的心态,首先可以与机构协商解决方式,在寻求无果的情况下,也可以积极运用法律途径维权。在遭遇房东驱赶时,租户可以通过司法程序维护自身的合法权益。由于平台责任导致租户无法继续承租导致的损失,租客可以要求平台方承担损失和相关赔偿;即使公司破产也可以在未来的破产清算流程中依法按照比例获得赔偿。

租赁市场加强资金监管

面对近期长租公寓“爆雷”、跑路等现象,多地政府也紧急出手,陆续介入化解矛盾和风险。

9月11日,成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求自9月11日起,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,需要存入监管账户。

10月30日,西安推行住房租赁资金监管通知,该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前,选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。

11月17日晚,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,要求全市各住房租赁企业加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等。

11月24日,西安市发布关于公开征求《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》(征求意见稿)意见的公告,将对西安市的住房租赁企业进行信用分级,并根据信用等级进行奖励和惩戒。信用惩戒措施主要包括:冻结其“西安市住房租赁交易服务平台”所有权限;向社会通报并发出交易风险提示;列入失信“黑名单”,通报相关部门实施联合惩戒;将其法人代表、股东、相关负责人等列入失信人员名单等。

同日,重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市地方金融监督管理局等多部门联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》,要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。另外,凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的,由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。

对此,陈霄认为,这是政府机构针对长租公寓近期“爆雷”现象频出做出的积极反应,表明了政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心,同时也将“稳租金”作为调控的一个重要方向。

另外,从长租公寓机构本身来看,陈霄表示,随着行业集中度不断提升,加之在疫情的冲击下,这种野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境,未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路,对机构的运营能力提出了更高的要求,在服务水平和产品设计等方面都面临着创新和提高,行业将向着更加精细化、规范化的方向发展。

原创文章,作者:PC4f5X,如若转载,请注明出处:http://www.penspaces.com/92.html